В период 2022-2023 годов коммерческий рынок недвижимости не претерпел значительных изменений. За этот период арендные и продажные ставки на коммерческие помещения снизились незначительно (на 5-7%). Разница между арендными и продажными ставками на коммерческую недвижимость нивелируется в зависимости от условий сделок и расположения объектов. Следует отметить, что основные торговые центры и коммерческие помещения столицы расположены в центральном секторе города и вдоль его главных транспортных артерий.
На рынке ощущается постоянный дефицит помещений такого формата, что приводит к тенденции роста цен в данном сегменте. Коммерческие помещения в других районах, а также находящиеся в подвалах и на цокольных этажах, менее ликвидны и не пользуются спросом. В структуре спроса на коммерческую недвижимость лидирующие позиции занимают: сети аптек, диагностические лаборатории, дилеры операторов мобильной связи и компьютерной техники, сети продовольственных магазинов и заведений быстрого питания с акцентом на формат «на вынос».
Ниже приведены сравнительные данные по аренде офисных помещений на местном рынке. В этом году на муниципальном рынке, в районе расположения объекта, количество предложений по аренде было крайне ограничено. Поэтому при формировании нашего мнения относительно арендных ставок на рынке мы приняли во внимание следующие предложения по аренде и доступные свободные помещения:
| Продажа/Аренда, €/м² | |||||
| 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | ||
| Центр (ультрацентр) | 3 450 | 4 000 | 35 | 30 | |
| Центр | 2 000 | 2 500 | 25 | 20 | |
| Центр (периферия) | 1 500 | 2 000 | 15 | 15 | |
| Ботаника (центр) | 1 500 | 2 000 | 12 | 15 | |
| Ботаника (периферия) | 1 300 | 1 500 | 10 | 12 | |
| Рышкановка (центр) | 2 000 | 2 500 | 30 | 30 | |
| Рышкановка (периферия) | 700 | 1 300 | 10 | 6 | |
| Буюканы (центр) | 1 450 | 1 750 | 15 | 12 | |
| Буюканы (периферия) | 1 250 | 1700 | 10 | 5 | |
| Чеканы (центр) | 1 350 | 1 750 | 18 | 15 | |
| Чеканы (периферия) | 700 | 950 | 10 | 9 | |
| Телецентр (центр) | 1 500 | 2 400 | 15 | 20 | |
| Телецентр (периферия) | 1 000 | 1 500 | 10 | 7 | |
Арендные ставки в сопоставимых объектах варьируются от 10,00 до 21,00 евро за м². Рассматриваемые объекты находятся в пределах улиц, расположенных вблизи объекта, указанного в текущем инвестиционном запросе, и имеют аналогичные характеристики. Стоит отдельно отметить, что, по данным обсуждений с экспертами в области недвижимости, эти объекты остаются вакантными более трёх лет, и за этот период арендные ставки снизились более чем на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года (20,00 - 30,00 евро за м²). Основной причиной стала неспособность собственников адаптировать назначение своих объектов в соответствии с рыночными тенденциями и требованиями, перекладывая решение этих вопросов на арендаторов в различных условиях. Это, в свою очередь, в большинстве случаев увеличивает срок вакантности объектов и снижает их цены.
Следует отдельно подчеркнуть, что инициатор проекта имеет более 20 лет опыта на рынке недвижимости и хорошо знаком с психологией и поведением клиентов. Эти факторы позволили ему своевременно провести реконструкцию собственного объекта, основываясь на рыночных требованиях, и заключить долгосрочные арендные соглашения на взаимовыгодных условиях для обеих сторон.
По результатам анализа арендных ставок в этом районе города мы пришли к выводу, что арендные ставки на объект инициатора проекта находятся в верхнем сегменте рынка и останутся на этом уровне в среднесрочной перспективе, с возможной незначительной корректировкой в пределах ±3-5% от текущей арендной ставки.
Зарегистрируйтесь, чтобы ознакомиться с полным описанием проекта