Блоги Balkanika
В 2024 году рынок недвижимости в Молдове продолжает демонстрировать активность, несмотря на влияние экономического кризиса, начавшегося в 2022 году. Пандемия Covid-19 вызвала рост интереса к новой жилой недвижимости, но экономические и инфраструктурные проблемы остаются существенными барьерами. Например, нехватка земель для строительства в Кишиневе привела к увеличению затрат на возведение зданий. Также перегруженные улицы, недостаток парковок и ограниченная пропускная способность инфраструктуры негативно влияют на привлекательность центральных районов города.
По данным агентств недвижимости, цены на квартиры в 2024 году достигли 1370 евро за кв. м., что является рекордным показателем. Рост цен, по прогнозам экспертов, продолжится в 2025 году. Основные факторы:
В 2025 году ожидается сохранение тенденции к умеренному росту цен, в среднем на 50 евро за кв. м., в случае сохранения текущего уровня спроса и ограниченного предложения.
Активное восстановление рынка подтверждают данные о количестве сделок. В Кишиневе за 9 месяцев 2024 года зарегистрировано 11 494 сделок купли-продажи квартир, что на 8,5% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Большой интерес вызывают одно- и двухкомнатные квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке. При этом покупатели предпочитают жилье в белом варианте в новых ЖК, где стоимость жилья колеблется в пределах 1200-1400 евро за кв. м. или с ремонтом начиная от 1500 евро за кв. м. и выше, а на вторичном рынке стоимость жилья составляет 1000-1300 евро за кв. м.
Влияние факторов
Главным фактором, который определил рост продаж, стало удешевление ипотечных кредитов. Вследствие снижения инфляции коммерческие банки сократили процентные ставки по ипотеке с 14% в 2022-2023 годах до 7-8% в 2024 году. Все, кто не мог позволить себе купить квартиру за наличные, вышли на рынок, воспользовавшись новыми условиями. Если за январь-сентябрь 2023 года через ипотечные кредиты было продано 2136 квартир, то за тот же период 2024 года - 4721 квартира, то есть в 2,2 раза больше.
В 2023 году из общего количества реализованных квартир в Кишиневе только 20% было продано через ипотеку. А в 2024 году - уже более 40%. Предложенные правительством более привлекательные условия кредитования программы Prima casa также позитивно повлияли на общее количество транзакций.
Отраслевые специалисты считают, что сравнивать показатели за 9 месяцев 2023 и 2024 годов не совсем корректно. Главный аргумент состоит в том, что оживление на рынке началось во втором полугодии прошлого года, после снижения процентных ставок по кредитам. На этот период пришлось почти 60% сделок от общего объема за год. Поэтому более логично оценивать данные за первое полугодие 2024 г. со вторым полугодием 2023 г. или показатели третьих кварталов.
Кстати, количество сделок купли-продажи квартир в Кишиневе в третьем квартале 2024 года было ниже, чем за аналогичный период 2023 года на 11,7% (4098 и 4642 соответственно).
Специалисты считают, что для тех, кто живет в Молдове, здесь зарабатывает деньги и не собирается уезжать, не существует другой альтернативы обзавестись недвижимостью, кроме как купить квартиру. В принципе, на растущем рынке эта стратегия правильная. Потому что арендная плата достаточно высока, и она примерно сравнялась с оплатой процентов по ипотеке.
Сама форма ипотеки, то есть покупка недвижимости за счет кредитных ресурсов, пришла к нам из западной экономики, где тренд роста цен существует всегда. И нет никакого экономического смысла накапливать деньги. В сегодняшних условиях, когда рынок растет, рост цен в данный момент где-то даже превышает ставки по кредитам. Данная тенденция больше стимулирует приобретать, чем накапливать, или накапливать и снимать в аренду. Если эти факторы не поменяются, в ближайшее время рынок будет достаточно активным.
В другой ситуации, на стагнирующем рынке, такой механизм приобретения недвижимости становится невыгодным. На стабильном рынке надо сравнивать размер арендной платы и ежемесячных платежей по ипотеке и в зависимости от этого принимать решение, поясняет эксперт.
Цены продолжат рост более умеренно, без хаотичных скачков, как в конце 2023 г. и начале 2024 г. Ликвидные объекты продаются быстро, и наблюдается дефицит новостроек, сданного в эксплуатацию. Именно такие квартиры чаще всего оформляют в ипотеку. Для клиентов, покупающих жилье через ипотечные программы, плюс или минус 1 тыс. евро в цене не имеет большого значения. Так как сумма оплаты растягивается на длительный срок, их больше волнуют ежемесячные выплаты.
За 33 года своей независимости, молдавский рынок недвижимости, по сути своей, начинает только сейчас приобретать цивилизованный характер: формируются рынок аренды, коммерческой недвижимости, сделок, расширяются кредитные программы и финансовые инструменты.
Тенденции рынка
Инициированные правительством Молдовы и муниципалитетом Кишинева программы по модернизации инфраструктурных программ в 2023 по 2030 гг., повышают привлекательность пригородных проектов, таких как Cottage Residence, Hora Village, Satul German и Poiana Pinului. Эти проекты находятся на разных стадиях завершения, но все они объединены общими чертами, которые делают их успешными: уникальное архитектурное и социальное пространство, новая инфраструктура, близость к Кишиневу и комфорт жизни в отдельном доме в тихом районе.
Инновации и энергоэффективность
Спрос на энергоэффективные дома продолжает расти. В 2025 году акцент на экологичность и современные технологии станет важным конкурентным преимуществом для застройщиков. Такие решения позволяют покупателям снизить эксплуатационные расходы и улучшить качество жизни.
Рынок недвижимости динамичен и постоянно развивается под влиянием экономических, социальных и глобальных факторов. Для достижения успеха в этой сфере необходимы точные и актуальные данные, а также пристальное внимание к тенденциям и факторам, определяющим его развитие. Важно быть внимательным к изменениям, чтобы не только понимать, в каком направлении движется отрасль, но и предвидеть будущие события.
Тренд на загородное жилье укрепляется. Просторные и уединенные дома в экологически чистых районах остаются популярными среди семей и удаленно работающих специалистов. Ожидается, что в 2025 году пригородные проекты сохранят высокий спрос благодаря уникальному сочетанию комфорта и доступности.
Текущие условия и вызовы требуют от участников рынка недвижимости гибкости и адаптации к изменяющимся обстоятельствам. Развитие пригородных проектов, предоставляет привлекательные альтернативы для покупателей, ищущих комфортное и энергоэффективное жилье в экологически чистых районах. Это делает такие проекты успешными и конкурентоспособными в нынешних условиях.
Перспективы на 2025 год
Эксперты прогнозируют, что в 2025 году рынок недвижимости Молдовы продолжит стабильный рост, но без резких скачков цен. Программы, такие как «Prima casa», и улучшение условий ипотечного кредитования поддержат высокий уровень спроса. При этом застройщикам необходимо будет уделять больше внимания энергоэффективности и уникальным предложениям, чтобы оставаться конкурентоспособными.
В целом рынок демонстрирует признаки зрелости и перехода к цивилизованной модели. Успешное развитие сектора будет зависеть от способности участников рынка адаптироваться к изменяющимся экономическим и социальным условиям.