Блоги Balkanika

Новый финансовый механизм для развития рынка недвижимости

Wed Mar 27, 2024

1 марта 2024 года вступит в силу новый закон (Закон № 181/2023 о коллективном финансировании, опубликованный в Официальном вестнике № 272-273 от 27 июля 2023 года), который предоставит новые возможности финансирования, в частности, для малых и средних предприятий (МСП), застройщиков недвижимости и потребителей.

 



Осуществление провайдерами услуг краудфандинга не является деятельностью банковского или небанковского кредитования, а также деятельностью ссудо-сберегательных ассоциаций, провайдеров платежных услуг и инвестиционных компаний.



 


Стоит отметить, что в законопроекте, в статье 2, в первоначальной редакции (по состоянию на январь 2023 года), понятие: "надзорный орган" - Национальная комиссия по финансовому рынку, уполномоченный орган по авторизации, регулированию и надзору за поставщиками услуг долевого финансирования; эта формулировка сохранилась в принятом и опубликованном законе, хотя с 1 июля 2023 года Законом № 178/2020 Национальный банк Молдовы стал надзорным органом в области небанковского кредитования, страхования, сберегательно-заемных ассоциаций, в областях, в которых ранее надзорным органом являлась Национальная комиссия по финансовому рынку (НКФР).


 


В качестве объяснения того, почему в окончательной редакции Закона № 181/2023 надзорный орган - "Национальная комиссия по финансовому рынку" - не был заменен на "Национальный банк Молдовы" (ст. 2 закона) является то, что изначально потребители были исключены из числа потенциальных бенефициаров этих услуг (законопроект в первоначальной редакции прямо содержал положение о том, что "не распространяется на потребительские отношения"), а в окончательной редакции были введены (на наш взгляд, не вдохновляющие) должники-потребители. А НКФР является надзорным органом за предоставлением финансовых услуг потребителям (Национальный банк является надзорным органом в вышеуказанных областях).


 


Хотя в преамбуле закона говорится, что:


 


"Настоящий закон частично переносит положения Регламента (ЕС) 2020/1503 Европейского парламента и Совета от 7 октября 2020 года о европейских поставщиках услуг по финансированию долевого участия в бизнесе и вносит изменения в Регламент (ЕС) 2017/1129 и Директиву (ЕС) 2019/1937, опубликованные в Официальном журнале Европейского союза L347/1 от 20 октября 2020 года", отметим, что соответствующие европейские регламент и директива не предусматривают, что эти услуги также доступны для потребителей.


 


Регламент (ЕС) 2020/1503 Европейского парламента и Совета Европы от 7 октября 2020 года о европейских поставщиках услуг краудфандинга для предприятий и внесении изменений в Регламент (ЕС) 2017/1129 и Директиву (ЕС) 2019/1937 предусматривает в п. (8) Прамбулы, что:


 


"Устраняя препятствия для функционирования внутреннего рынка услуг краудфандинга, настоящий Регламент направлен на содействие трансграничной деятельности по финансированию бизнеса. Поэтому услуги долевого финансирования, связанные с предоставлением займов потребителям, как определено в Статье 3(a) Директивы 2008/48/EC Европейского парламента и Совета, не должны охватываться настоящим Регламентом".


и в Главе I Общие положения Статья 1 Предмет, сфера применения и отступления параграф. (2), что:


 


"Настоящий Регламент не применяется:


 


(a) услуги по долевому финансированию, предоставляемые разработчикам проектов, которые являются потребителями, как они определены в Статье 3(a) Директивы 2008/48/EC".


 


Таким образом, ссылка на перенос европейских нормативных актов при принятии рассматриваемого закона не вполне соответствует действительности. Учитывая, что данные услуги разработаны как инструмент поддержки бизнеса - не стоило ссылаться на потребительские отношения, которые содержат многочисленные преддоговорные, договорные и постдоговорные положения, которые минимизируют применение данного закона для целей, указанных в преамбуле (потребители даже не упоминаются):


 


"поддержка и предоставление альтернативного варианта финансирования для стартапов, малых и средних предприятий и местных органов власти через платформы совместного финансирования".


 


Основанием для принятия закона послужил и тот факт, что для финансирования серьезного бизнеса или обеспечения строительства недвижимости инвестиций учредителей из личных сбережений, денежных переводов и займов от родственников и/или друзей обычно недостаточно.  Поэтому доступ к финансированию, особенно на ранних стадиях развития, через классические финансовые инструменты, предлагаемые банками или НЦБ (кредиты, небанковские кредиты), ограничен и затруднен. 


 


Потребности в финансировании, а также развитие информационных технологий и социальных сетей привели к появлению и развитию альтернативных финансовых инструментов. В Европейском союзе эти услуги стремительно развивались в течение последнего десятилетия. Краудфандинг - один из наиболее динамично развивающихся инструментов альтернативного финансирования.


 


Этот инструмент представляет собой процесс финансового посредничества через электронные платформы, с помощью которых разработчики бизнес-проектов или проектов в сфере недвижимости, а также любые другие клиенты, нуждающиеся в финансировании, могут получить доступ к услугам и аккумулировать необходимые финансовые средства от нескольких инвесторов (частных лиц или компаний). То есть это способ расширения доступа к имеющимся капитальным средствам со стороны профессиональных инвесторов, в том числе из диаспоры, а также широких слоев населения, путем привлечения инвесторов, заинтересованных в инвестировании в интересующие их продукты или услуги с перспективами развития и роста, путем заключения инвестиционных контрактов на платформах провайдеров.


 


Закон № 181/2023 исключает с 01.03.2024 определение "краудфандинга" в статье 3 Закона № 179/2016 о малом и среднем предпринимательстве, в которой он определяется как "способ финансирования проектов с использованием онлайн-ресурсов (форумов, платформ социальных сетей и т.д.), который заменяет классическую систему пожертвований на методологию вознаграждения. При этом инициаторы проекта создают сообщество, члены которого предлагают деньги в обмен на услуги или продукты, созданные в рамках проекта". Закон 1792016 также содержит еще одну ссылку на этот инструмент коллективного финансирования, а именно на ст. 14 п. (1) лит. j), которая гласит (до 01.03.2024), что: 


"В целях облегчения доступа к финансированию для малых и средних предприятий компетентные органы должны: стимулировать создание онлайновых платформ совместного финансирования".


 


В новый закон (№ 181/2023) также включено определение "бизнес-ангелов" из закона № 179/2016 ("физические и юридические лица, которые инвестируют свой собственный капитал в развитие бизнеса с целью приобретения или подписки на акции или части акционерного капитала предприятия, которому оказывается помощь"). Согласно новому закону, они становятся "инвесторами" - "физическими или юридическими лицами, которые через платформу долевого финансирования предоставляют займы или приобретают ценные бумаги или инструменты, допущенные для целей долевого финансирования, или предоставляют потребительские займы". Также были исключены практически все ограничения для инвесторов по сравнению с "бизнес-ангелами", которые не могли инвестировать собственный капитал, в частности, в следующие сферы (ст. 14 п. (1) Закона № 179/2016): 



  • банковское дело; 

  • финансовая: страхование и перестрахование, рынок капитала, финансовое посредничество, любая другая деятельность в этой области;  

  • недвижимость: операции с недвижимостью, сдача в аренду объектов недвижимости, брокерская деятельность, девелопмент;

  • консультирование в любой области.



Средства, привлеченные провайдерами от инвесторов, будут храниться отдельно от средств, принадлежащих участникам проекта, путем размещения их на специальном банковском счете, используемом только для аккумулирования средств, отправленных инвесторами/заемщиками, и погашения займов разработчиками/заемщиками.


 


Провайдеры не гарантируют инвесторам успех проектов, разработанных на платформах, получение прибыли или возврат инвестиций, но несут обязательства по проверке проектов, предлагаемых разработчиками, а также по надлежащему информированию инвесторов и предупреждению их о рисках инвестиций, включая риск потери всех инвестиций, периода "остывания" и отзыва (для потребительских заемщиков), проверки знаний и моделирования возможностей потери (для неискушенных инвесторов), обязательного ежегодного аудита, ведения учета сделок, требований к раскрытию информации, соблюдения режима конфликта интересов и персональных данных.


 


Поставщики услуг будут получать разрешение на осуществление деятельности от надзорного органа ( НКФР) с даты внесения их в реестр поставщиков услуг. Надзорный орган будет регулировать, контролировать и санкционировать любые нарушения, допущенные поставщиками услуг долевого финансирования.


Долевое финансирование предполагает инвестиционную (покупка или подписка инвесторами акций или долей через инвестиционный механизм) или кредитную (предоставление займов одним или несколькими инвесторами в обмен на проценты) формы финансирования.


 


Некоторые инвесторы будут опытными инвесторами, включая тех, кто соответствует критериям, установленным законом, и (с учетом максимального лимита на проект) не будут иметь ограничений на инвестиции для простых инвесторов (которые могут инвестировать в течение одного года максимум сумму, эквивалентную в молдавских леях 200 евро для одного заемщика-потребителя или 5 000 евро в один проект долевого участия; или они могут инвестировать в течение одного года максимум 10 000 евро в эквиваленте в молдавских леях для общей суммы инвестиций в долевое финансирование, из которых максимум 35% могут быть направлены на потребительские кредиты). К опытным инвесторам относятся те, кто осознает риски инвестирования на рынках капитала и обладает достаточными ресурсами, чтобы принять на себя эти риски, не рискуя при этом получить значительные убытки. 


 


В распоряжении провайдера на постоянной основе будут находиться пруденциальные гарантии, размер которых должен составлять не менее 500 000 леев (или 25% от суммы фиксированных накладных расходов за предыдущий год, которые должны покрывать как минимум расходы на администрирование кредита в течение 3 месяцев для провайдера, предоставляющего услуги на основе кредита).


 


Объем средств, которые могут быть предоставлены заемщику-потребителю, не должен превышать сумму, эквивалентную в молдавских леях 7500 евро, рассчитанную по официальному курсу молдавского лея, установленному Национальным банком Молдовы на дату размещения предложения о долевом финансировании.


 


В целом, ожидания от данного закона достаточно высоки, но есть опасения, что данный инструмент, предоставляемый также потребительским заемщикам, может подорвать основную цель, а именно доступ к основным фондам капитала для МСП и застройщиков недвижимости. Мы подтверждаем, что данный механизм в Европейском союзе, где он уже доказал свою эффективность, был и остается предназначенным именно для категорий инвесторов/заемщиков, отличных от индивидуальных потребителей. Включение потребителей в категорию бенефициаров, которым будут предоставляться услуги коллективного финансирования, поставит новые задачи (недостаточно изученные в настоящее время) перед поставщиками услуг, которым, очевидно, придется выделять больше времени, персонала и технологий для предоставления услуг потребителям.