Bloguri Balkanika
În anul 2024, piața imobiliară din Moldova continuă să manifeste ascensiune, în pofida influenței crizei economice începută în 2022. Pandemia Covid-19 a stimulat interesul pentru locuințe noi, însă problemele economice și de infrastructură rămân bariere semnificative. În special, deficitul de terenuri pentru construcții în capitală, Chișinău, a condus la creșterea costurilor de edificare, respectiv, a costurilor finale pentru investitori. În plus, străzile aglomerate, lipsa locurilor de parcare și capacitatea limitată a infrastructurii afectează negativ atractivitatea zonelor centrale ale orașului.
Potrivit agențiilor imobiliare, prețurile apartamentelor au ajuns în 2024, în mediu, la 1.370 euro per m², un record istoric. Experții estimează că această tendință de creștere va continua și în 2025. Principalii factori sunt:
Pentru 2025, se preconizează o creștere moderată a prețurilor, în medie cu 50 euro per m², dacă cererea actuală și oferta limitată se vor menține în continuare.
Revigorarea activă a pieței este confirmată de datele privind numărul tranzacțiilor. În Chișinău, în primele 9 luni ale anului 2024, s-au înregistrat 11.494 tranzacții de vânzare-cumpărare de apartamente, cu 8,5% mai mult față de perioada similară a anului 2023. Cele mai solicitate sunt apartamentele cu una și două camere, atât în clădirile noi, cât și pe piața secundară.
Cumpărătorii preferă locuințele în stadiu de alb din noile complexe rezidențiale, unde prețurile variază între 1.200-1.400 euro pe m², sau apartamentele finisate, începând de la 1.500 euro per m². Pe piața secundară, prețurile locuințelor se situează între 1.000-1.300 euro pe m².
Principalul factor care a determinat creșterea vânzărilor a fost ieftinirea creditelor ipotecare. În urma scăderii inflației, băncile comerciale au redus ratele dobânzilor la creditele ipotecare de la 14% în 2022-2023 la 7-8% în 2024. Toți cei care nu își puteau permite să cumpere un apartament cu numerar au intrat pe piață, profitând de noile condiții. Dacă în perioada ianuarie-septembrie 2023 au fost vândute 2136 de apartamente prin credite ipotecare, în aceeași perioadă a anului 2024 numărul acestora a crescut la 4721, adică de 2,2 ori mai mult.
În 2023, din numărul total de apartamente vândute în Chișinău, doar 20% au fost achiziționate prin ipotecă. În 2024, acest procent a depășit deja 40%. Condițiile mai avantajoase de creditare oferite de programul guvernamental Prima Casă au contribuit pozitiv la creșterea numărului total de tranzacții.
Specialiștii din domeniu consideră că o comparație a indicatorilor pentru 9 luni din 2023 și 2024 nu este pe deplin corectă. Principalul argument este că redresarea pieței a început în a doua jumătate a anului trecut, după reducerea ratelor dobânzilor la credite. În această perioadă s-au înregistrat aproape 60% din tranzacțiile totale ale anului. Prin urmare, este mai logic să se compare datele din primul semestru al anului 2024 cu cel de-al doilea semestru al anului 2023 sau să se analizeze indicatorii pentru al treilea trimestru.
De altfel, numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare de apartamente în Chișinău în al treilea trimestru din 2024 a fost cu 11,7% mai mic decât în aceeași perioadă din 2023 (4098 față de 4642).
Specialiștii consideră că, pentru cei care locuiesc în Republica Moldova, își câștigă veniturile aici și nu intenționează să plece, nu există o alternativă mai bună pentru a achiziționa o proprietate imobiliară decât cumpărarea unui apartament. În principiu, această strategie este una corectă pe o piață în ascensiune. Chiriile sunt destul de ridicate, fiind aproape echivalente cu plata dobânzilor la ipotecă.
Forma însăși a ipotecii, adică achiziționarea de proprietăți imobiliare pe baza resurselor de credit, a fost preluată din economiile occidentale, unde există întotdeauna o tendință de creștere a prețurilor. Nu există niciun sens economic în a acumula bani. În condițiile actuale, când piața este în creștere, majorarea prețurilor depășește în unele cazuri ratele dobânzilor la credite. Această tendință stimulează mai degrabă achiziția decât economisirea sau închirierea locuințelor. Dacă acești factori rămân neschimbați, piața va rămâne destul de activă în viitorul apropiat.
Într-un alt scenariu, pe o piață stagnantă, un astfel de mecanism de achiziție a proprietăților devine dezavantajos. Pe o piață stabilă, trebuie comparate valoarea chiriei și plățile lunare la ipotecă pentru a lua o decizie, explică un expert.
Prețurile vor continua să crească într-un ritm mai moderat, fără fluctuații haotice, precum la sfârșitul anului 2023 și începutul anului 2024. Proprietățile lichide se vând rapid, iar deficitul de clădiri noi date în exploatare este evident. Asemenea apartamente sunt cel mai frecvent achiziționate prin ipotecă. Pentru clienții care cumpără locuințe prin programe ipotecare, o diferență de ±1000 de euro la preț nu este semnificativă. Deoarece plata este distribuită pe termen lung, aceștia sunt mai preocupați de plățile lunare.
În cei 33 de ani de independență, piața imobiliară din Republica Moldova abia începe să capete un caracter civilizat: se dezvoltă piața chiriilor, a imobiliarelor comerciale, a tranzacțiilor, iar programele de creditare și instrumentele financiare se extind.
Tendințele pieței
Programele de modernizare a infrastructurii, inițiate de Guvernul Republicii Moldova și municipalitatea Chișinău pentru perioada 2023-2030, sporesc atractivitatea proiectelor rezidențiale din suburbii, precum Cottage Residence, Hora Village, Satul German și Poiana Pinului. Aceste proiecte se află în diverse etape de implementare, însă toate împărtășesc trăsături comune care le asigură succesul: un spațiu arhitectural și social unic, infrastructură modernă, proximitate față de Chișinău și confortul oferit de o locuință individuală într-o zonă liniștită.
Inovații și eficiență energetică
Cererea pentru locuințe eficiente din punct de vedere energetic continuă să crească. În 2025, accentul pus pe sustenabilitate și tehnologii moderne va deveni un avantaj competitiv esențial pentru dezvoltatori. Astfel de soluții permit cumpărătorilor să reducă costurile de întreținere și să îmbunătățească calitatea vieții.
Adaptarea la schimbările pieței
Piața imobiliară este dinamică și se află într-o continuă transformare, sub influența factorilor economici, sociali și globali. Pentru a avea succes în acest sector, sunt necesare date exacte și actualizate, precum și o atenție constantă la tendințele și factorii determinanți ai evoluției sale. Este crucial să se monitorizeze atent schimbările, nu doar pentru a înțelege direcția în care se îndreaptă piața, ci și pentru a anticipa evenimentele viitoare.
Interesul crescând pentru proprietățile din zonele suburbane
Tendința către locuințele din zonele suburbane devine tot mai accentuată. Casele spațioase și retrase, situate în zone ecologice, continuă să fie preferate de familii și de specialiști care lucrează de la distanță. Se estimează că, în 2025, proiectele rezidențiale suburbane vor menține un nivel ridicat al cererii datorită combinației dintre confort și accesibilitate.
Condițiile actuale și provocările impun flexibilitate și adaptabilitate din partea actorilor din piața imobiliară. Dezvoltarea proiectelor rezidențiale suburbane oferă alternative atractive cumpărătorilor care caută locuințe confortabile și eficiente energetic în zone ecologice. Aceste proiecte devin astfel mai competitive și mai adaptate la cerințele pieței actuale.
Perspectivele pieței în 2025
Experții prognozează că, în 2025, piața imobiliară din Moldova va continua să crească în mod stabil, fără fluctuații bruște ale prețurilor. Programele, precum Prima casă, și îmbunătățirea condițiilor de creditare ipotecară, vor contribui la menținerea unui nivel ridicat al cererii. În acest context, dezvoltatorii vor trebui să se concentreze pe eficiența energetică și pe crearea unor oferte unice pentru a rămâne competitivi.
În ansamblu, piața demonstrează semne de maturizare și de tranziție către un model civilizat. Succesul pe termen lung al sectorului va depinde de capacitatea participanților de a se adapta la condițiile economice și sociale în continuă schimbare.